Dear Happy: 我先生五年前去世了，留給我一個住了30年的房子。 我們沒有孩子，我的社保每月只有 $900 多美元。我現在很難支付房子維護，水電費和財產稅。 我正在考慮反向抵押貸款(reverse mortgage)，你能告訴我是個好主意嗎？ Cindy Chao, Monterey Park, CA
Dear Cindy:
打拼一輩子之後，許多美國人或華裔美國人發現自己 “House Rich but Cash Poor” 「窮的只剩下房子」！ 也就是說雖然擁有自己的家，但手頭拮据無法過著有尊嚴的日子！有沒有一種理財工具，是可以解決這樣的困境? 讓即將年老的我們不需要煩惱經濟問題，而是專注於健身、休閒、追求人生理想呢？
什麼是反向抵押貸款？
以房養老之「反向抵押貸款」這個制度在美國、日本、歐洲與新加坡等地實施已久、是結合金融商品與社會福利、專門提供給62歲以上老人的特殊福利。就是用你的房子借了錢，本金和利息此生都不必還! 所有權和使用權都歸你，將來由房子的繼承人還貸款，可選擇借新還舊，也可選擇賣掉房子，扣除貸款，餘額歸繼承人。
能拿到多少錢？
年滿62歲即可向銀行申請反向貸款，核準後，會先替你付清現有房子的貸款，再利用房子的淨值，給你某個比例–以房價來計百分比，年紀愈長，百分比愈多。依照申請人的年齡、利率和房價來決定貸款金額，一般約為房價的五～六成
領取方式
屋主可選擇一次給付、按月領取，或者兩者混合（部分金額領現、部分按月給付）等多元彈性方式，
什麼時候需歸還貸款？
當屋主出售房屋或死亡時，契約就終止。但也要小心：當房主生病，身體虛弱，需要搬到療養院或兒女的家超過六個月時，有些銀行會要求提前通知並重新談判契約。
反向抵押貸款的好處
• 可以幫助您繼續保持財務獨立性,並維持或改善您的生活品質 (例如，可用該筆金額用做房屋修護，健康照顧與醫療、一般生活支出、旅遊，甚至做為兒孫的學費)。
• 您保留自己房屋的所有權。
•可以繼續住在自己的房子和社區裡。
• 資金通常不會被視爲應納稅所得額。請咨詢稅務專業人士， 以確定反向抵押貸款的個別稅務後果。
• 無需支付還款直到貸款到期時（即最後一位符合條件的借款人永久搬離或出售房屋時)。
• 可利用反向抵押貸款的收入來償還現有貸款。
• 可選擇幾種不同的優惠還款計劃/選項以滿足不同的財務需求。
•無需查個人收入或信用評分，只要擁有房產，可支付保險、產業稅即可。
反向抵押貸款的潛在風險
• 比傳統的抵押貸款更為複雜，各種計劃/選項的後果也並非顯而易見。
• 與包括房屋淨值貸款在內的其他貸款相比，反向抵押貸款相對昂貴。
• 儘管您收到的資金通常都是免徵所得稅的，但可能會影響您獲得公共援助福利，如補充保障性收入(SSI) 和醫療補助的申請資格。
• 會縮減您的房屋淨值，對分配給繼承人的遺產造成影響。
決定之前需要注意的一些重要事項：
決定申請反向抵押貸款之前，您應該仔細考慮個人的情況，以便您可以針對自己擁有的最寶貴資產做決定:
· 您期望住房能使用多久。
· 申請之前，請咨詢聯邦住房城市發展部 (HUD)批准的反向抵押貸款顧問。顧問可以幫助您決定反向抵押貸款或其他替代方案是您的最佳選擇。
· 決定其他類型的貸款可能會是成本較低的解決方案。
· 瞭解並非所有的反向抵押貸款都一樣；它們的條款内容差異很大。
· 確定反向抵押貸款是否會影響您獲得公共援助福利的資格。
· 審查您抵押貸款經紀人的許可證記錄。 瞭解該經紀人是否受到過任何紀律處分。
· 貸款採用固定利率還是可調整利率，和/或房屋的當前市場價值以及預計市場價值。
這篇文章是參考:
加州房地產部門: www.dre.ca.gov https://dre.ca.gov/files/pdf/re52_ch.pdf
逆向抵押(反向抵押)制度以房養老之可行性探討 https://www.trust.org.tw/upload/981201.pdf
·50歲以上都在關注的公眾號·
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