年長者為什麼搬家? 四大幸福居的元素!
Dear Happy: 我先生和我正在考慮退休後將大房換小，搬到較小的condo。 你有什麼建議嗎？Utah的Marian倪女士
Dear Marian:
隨著年紀增長，我們都希望安身立命住在舒適的家中，熟悉的社區內，有一群相互關心的親友網絡和友善的公共環境，使養老生活品質加值。
一般來說老年人改變居住的安排通常有三種原因:
- 子女需要: 要求住得更近以方便照顧或幫助照顧孫子
- 老年人本身的因素: 生活的變化，例如，退休，離婚，喪偶，等等觸發事件 (trigger events)
- 健康的改變: 健康衰退，例如跌倒，感染重症或逐漸失智而無法再一個人獨居
因應老人日常生活圈的居住需求模式，需具備四大幸福居的元素，以 達成在地老化之目標。幸福居四大元素 為：
- 有友善無障礙的環境和住屋；
- 有人文親密度與社區互助意識機制；例如音樂廳，電影院或志工服務機會;
- 有信任支持系統；例如你最喜歡的醫生和醫療設施。 您搬家後保險可以用嗎？
- 提供最佳生活機能設施和服務系統: 老人居住環境大多想要靠近超市、公園、餐館、購物商 圈、此外，當您不想開車時，有便捷的大眾運輸 工具、這些能不能步行即可到達?
Dear Happy今天只分享房屋內部的住房需求:
全齡住宅和通用設計
當人的身體 機能愈退化，行動力受限於較小的活動範圍時，對居家內部的設施會愈加依賴單一的平面樓層、有 無障礙的環境設施，是老人住宅最基本的 設計概念 住宅本身有適應人類每個身 心發展階段的變通性的使用環境，並對應 到老人健康期、失能期、臥床期不同身心 功能所需輔助照護的環境，且在最便利的 規畫下進行調整或改建，使即使失能者也 保有居家生活環境的尊嚴。
目前在美倡導的全齡住宅和通用 設計 (Universal Design)，是指建築規劃均適用於所有年齡者 的居住環境，包括各種無障礙設施，較流 暢的空間動線設計、廁所、樓梯扶手、升降梯、電動起身椅等，以全方位的人本關 懷老化的需求，避免長期照顧者在居住空間和照顧便利上所帶來的困擾和人力成本。建築物及室內 空間、設備，均需設計符合人類的「老化 過程」，隨著年紀增長身體功能自然明顯下 降，如行動變緩慢、反應力變差，或老花 眼、重聽，需要輔以柺杖、輪椅、助聽器 等輔具，才能過著「正常化」的生活。您將來可能需要其他人照顧，因此很重要將長照需求納入建築環境規劃。
智慧住宅
此外，居住環境也建議 升級到智慧住宅，購屋時就開始注意到裝設方便老人起居設施 和流暢動線，為最好的選擇；而一般的房 子也可透過修繕改造，進行無障礙的設 計，甚至再添購一些科技輔具或家具，讓 老屋也能變成「智慧宅」理想中的未來生活就是坐在客廳先打開監視器和具有網路功能的電視，可用搖控器放熱水洗澡、煮飯；下廚 時，可以邊看螢幕邊學做菜；睡覺時，空 氣、燈光、音響都控制在最佳催眠狀態， 早上在優美的音樂中懶懶地起床。
要如何提供合宜的老人通 用住宅和全人關懷的改建計畫，已成為老 人長住久安、原居養老的重要課題。提早規劃智能化住宅「老居」並選擇一個安全且老年友好的社區，你就可以 實現老人幸福居之夢想。
本文參考: https://www.sfaa.gov.tw/SFAA/Pages/ashx/File.ashx?FilePath=~/File/Attach/7431/File_172516.pdf
老年人必須擁有自己的房子?
Q: Dear Happy: 我今年60多歲了，在超市工作多年。 我在我工作的附近租公寓。由於新冠病毒，
A:
魏先生: 沒有自己的房子有些缺點，包括無法控制租金的增加，房東無緣無故要求您搬家，也沒有穩定感。當年老時，沒有自己的房子還有其他問題。 例如，因為您或家人的身體狀況您想修改房屋以使其成為無障礙空間，則可能無法改造房屋，或者需要房東的許可你才可動工作。
美國有許多“年齡限制居住小區”，這類小區的目的，就是要讓退休或接近退休的人不但要有一個良好的居住環境，還要有一個負擔得起的房價。在此小區居住的人，包括屋主及居民，都有年齡限制，一般要求在55歲以上，也有50歲或60歲的，因此泛稱“55歲以上小區”。 ”55歲以上小區”的房價，往往只有周邊同類房價的一半或更便宜。小區規劃全面，包括俱樂部、活動中心、游泳池、健身房以及其他各種生活設施，吸引退休人士居住。我們之前介紹過加州海豹灘 (Seal Beach, CA)的“休閒世界” (Leisure World) 就是這種類型的社區。社區內有高爾夫球場，游泳池，俱樂部，戶外電影院以及健身房，網球場，活動室，會議室，木工車間，藝術陶藝工作室，醫療中心，消防隊，應急服務， 社區接送小巴，公交車等。請參考樂活50加 8/28退休養老住宅線上研討會視頻回放:
https://www.youtube.com/watch?v=44HwTNrK2wU&t=2279s
除了房價 ， 還有一個需要考慮的因素，就是管理費。 休閒世界有不同的住宅類型，因此管理費也不同。 不過，對於單靠領取社安退休金的人來說，管理費可能就不是所有人都能負擔的。不過，這也是55歲以上小區的目的之一，確保居住者的收入必須維持在一定的水準之上。缺點是購買休閒世界房產需要現金。
此外，許多55歲以上小區因為有年齡限制，屋主如果要出租，也只能租給符合年齡條件的房客，而且許多小區對於租約期限還有規定，這樣就降低了投資者的興趣，也影響到房價。
最後，擁有自己的房子或許也是很大的負擔。買房需要大筆的首款，長期支付貸款，地產稅，維修費，電水煤氣費和其他費用。您需要考慮不僅是您目前的財務狀況，還有退休後的收入和支出。
您的優勢是您仍在工作。如有穩定的工作收入證明和良好的信用，您現在買房也許可以拿到較好的利率，而且貸款較容易通過。
Q: Dear Happy: 我和太太先前在洛杉磯經營一家小書店。 由於疫情，我們不得不在今年9月關閉書店。 我們都年長，擔心交不出今年十一月的財產稅。 有什麼方案可以減免財產稅？ 洛杉磯平先生
A: 物業稅延期計劃— PROPERTY TAX POSTPONEMENT PROGRAM
加州物業稅延期計劃允許年長，失明或殘疾並符合收入，財產權益和其他條件的房主延遲支付最高達400萬美元主要住所的財產稅。 今年預製房屋(manufactured homes)也有資格獲得財產稅延期。今年的申請期從2020年10月1日開始，家庭收入限制為$45,000。
該計劃允許申請人延遲支付物業稅，直到申請人搬遷，死亡，出售房產或轉讓所有權時，才須歸還所有稅款。州政府會在該物業上放置“留置權”( lien)。延期的利息從稅款中扣除，並加到留置權的金額中。申請人可選擇隨時繳納全部或部分稅款。在加州，參加者必須每年重新申請並證明他們繼續符合資格。
P.S. 這是個可減免財產稅建議之一，對於其他建議，請諮詢您的CPA。
Q: Dear Happy: 請問美國是否有類似台灣的長庚養老社區?
亞利桑那鳳凰城羅太
A:
長庚養生文化村可能是台灣第一個為銀髮族定制的全方位的照護社區–兼顧保健、醫療、養生、休閒、娛樂的養老社區. 入住者其一需年滿六十歲，並通過長庚醫院身體檢查合格者，身體狀況良好, 日常生活能自理等規定。您可以參訪他們的網站：https://www1.cgmh.org.tw/cgv/
在美國有類似的CCRC (Continuing Care Retirement Community) 持續照料養老社區。是指在同一個居住社區中，根據個人能力，為老人提供多種可選擇的生活方式連續性照護服務: 包括獨立生活、協助生活和專業護理等，並為老人提供一系列的配套服務，包括打掃衛生、洗衣、做飯、康復理療、健身中心、醫療保健等。目前該養老社區服務模式已被世界廣為採用。在中國與日本，有人譯為“一站式養老服務社區”，或譯為“連續護理型退休社區”，在韓國，稱之為“銀色之城”，台灣則譯為“持續關懷退休社區”。
CCRC主要具備4大功能分區
美國依據老年人自理及需照顧程度，將居住區域進行業態劃分，當老人照顧需求發生變化時，可搬至相應居住區，而不必搬出社區。 CCRC在規模、提供服務等方面有差異，居住區域劃分情況也可能不同，以下是目前較為普遍的劃分方式。
（1）獨立生活區 (Independent Living Unit)
所有的CCRC都有ILU。 ILU可以是獨棟房屋、多棟連建住宅、雙層或三層公寓、大樓公寓等。提供的服務包括健身、餐食、居家清潔、社交活動、娛樂休閒、手工藝或電腦等課程、交通、美容、診療、諮商等，費用通常包含於月費中，也有一部分服務是收費的。 ILU的入住者多是健康老人，日常生活幾乎不需輔助，可以享受家庭健康照護服務。
（2）輔助生活設施區 (Assisted Living)
通常為大樓公寓或套房，並附有廚房等設施，入住老人大多具有一定獨立生活能力，但日常活動中仍需一些協助，介助程度介於獨立生活和專業護理照護之間。老人可以享受保健、餐食或特別飲食、清潔、交通、就醫協助、個人協助(如寫信、提領款)、日常生活活動能力 (Activities of Daily Living) 例如換衣服、餵食、藥品管理及沐浴等等協助，並鼓勵他們積極參加集體就餐和社交娛樂活動。
（3）長期護理區 (Skilled Nursing Facility)
美國有一些CCRC提供專業護理服務，在社區提供短期疾病或受傷的恢復、慢性病治療或更高層次的支持監護服務。同時提供康復服務，幫助老人盡可能達到獨立。居住設施內多設有浴室，單人或與他人合用。
（4）認知症照顧區 (Memory Care)
美國越來越多的CCRC提供專門的認知症照顧服務(也稱為失智照顧)，旨在安全的環境中盡可能優化失智老人身體，智力功能，和生活質量，盡力保持他們的尊嚴和自我存在感。也會應地設置認知症護理的特殊照料單元。
美國CCRC持續照料型養老社區，因其對自理、介助、介護老人提供不同的生活設施與一體化的服務以實現”在地安老”的可能性。CCRC不僅提供像醫院的醫療照護模式，並且還包括住家、娛樂、集體生活、等綜合服務上，同時建立經營標準和監管機制，保證服務質量。CCRC有很多優點，但也有缺點: 通常入住需大筆費用，月費也很高。此外，亞洲人經營的CCRC社區很少, 民以食為天的中國人可能無法適應美國CCRC提供的西方食物。
聲明：樂活50加與長庚養生文化村沒有合作關係
「退休養老住宅」8/28線上講座問題解答
8.28 Retirement Housing Options Questions and Answers
我們盡力回答您的問題。 建議在做出任何財務決定之前，請諮詢您的會計師和其他專業人士。如果您沒有看到您的問題，我們已將其發給其他專家。 請定期關注“Dear Happy”網頁，以得到你問題的答案。We try our best to answer these questions. Please consult with your accountant and other professionals before making any financial decisions. If you did not see your questions, we have sent them to other experts. Please check back periodically to the “Dear Happy” webpage for the answers to your questions.
- J Pang: where are the housing apartments and how to apply?
我們已經在happy50plus網站上發布8/28的視頻, 有回答這個問題，請觀看視頻
- X Jiang: 我去申請退休老年公寓, 對方說要等八年, 我該怎麼辦?
每個老年公寓都有不同的等待時間，您可以多申請幾個
- T Chan: Please show the address for Monrovia senior housing address again.
我們已經在happy50plus網站上發布8/28的視頻, 有回答這個問題，請觀看視頻
- T Chan: Is Anthem membership for HMO or PPO plan?
Anthem Blue Cross has both HMO and PPO plans. The representative on 8/28 was working with the Medicare HMO plan
- K Chuang: Can you send out the slides after the session?
Slides and video from the 8/28 event has been posted on the happy50plus website
- Hokunch: 收入非常的少, 但有存款 基金等 請問存款有限額嗎?
存款有限額, 每個縣都有不同的限制，您需要諮詢您所在的縣/市的低收入資格
- L Chen: 橙县低收入老人到哪裡申請老年公寓
我們目前正在尋找有關橙縣老年人住房的信息
- Mary: 哪個城市的老年公寓有華語工作人員?
每個老年公寓都有不同的管理公司，您需要個別與他們聯繫諮詢
- J Pang: Seal Beach is for rent or buy?
Seal Beach Leisure World for purchase only
- K Hsieh (Stella): How much is HOA?
HOA at Leisure World is about $200-$500, depending on the housing model
- R Gao: Susan: 海豹灘老人公寓房價多少錢?
一般是$170,000至$450,000之间
- V Peng: 請問有兩室兩衛嗎? 這種房型多少錢呢? (指海豹灘休閒世界）
$ 400,000或更高, 請直接聯繫休閒世界房地產經紀人
- V Peng: 請問新的55歲社區住房45萬的價格是僅房子價格? 還是包括裝修?
僅房價
- Yan C: 退休後如何申請貸款?
貸款方法問題將取決於您的信用評分，目前收入，就業情況和其他因素. 如果您目前擁有房屋，則可以考慮將大屋換成小房，或使用信貸額 (credit line) 從自房地產借錢
已退休的人買新房可以申請房貸嗎？
Dear Happy：我已經退休5年了。 我和太太住在Fullerton，但想搬到Ventura與我女兒一家近一些。 我們考慮在Ventura附近買間小房。 我們都有社安金和一點積蓄。 Fullerton的房貸已還清了。請問退休的人 可以申請房貸嗎？ Fullerton 江先生夫婦
Dear Fullerton 江先生夫婦：根據1968年的《公平住房法》（Fair Housing Act）聯邦法律規定，僅因某人的年齡而拒絕貸款是違法的。法律保護老年人在申請房屋貸款時免受不公正的偏見。
貸款公司在審核房貸申請時，接受退休收入作為收入來源。借款人必須提供連續三年退休證明信。而且必須提供養卹金管理公司的來信，說明養卹金是終生的，還是僅保證在一定時間內得到。大多數政府養老金(例如社安金) 提供終身生活保障。其他退休金可能不會終身付給。
大多數退休人員從62歲開始都可以申請社安金。當其他收入超過預設準則時，聯邦政府將對社會保障徵稅。如果所有貸方都不徵稅，許多貸方將使社會保障收入增加125％。如果您收到 $2,000的社安金，但國稅局不對它徵稅，那麼貸方可以使您有資格獲得$2500美元的收入。因此，退休人員實際上比尚未退休的工作人員略有優勢。此外，大多數65歲以上的消費者信用良好和有很少的債務–這些都是退休後貸款的優勢。
以上信息來自美國房地產經紀人協會—National Association of Realtors。
Q: Dear Happy: 我和愛人住在Irvine近20年。 我們正考慮买个Alhambra的condo。 我們都快70了，由於視力減退，以后不想開車。 想找一個較小的condo，可以步行到中餐館，公園，圖書館，巴士站和其他便利設施的社區。 请问如果我們卖Irvine房買Alhambra 的condo，是否有稅的優惠？加州爾灣市的H.李先生
A: Dear 加州爾灣市的H.李先生:
加州第 60 號及第 90 號提案 (Propositions 60/90)允許老年人, 在大多數的情況下，把他們目前住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎值轉移到一個替代的不動產上，如果 符合條件的話，這可能大輻降低稅款。如果您或和您住在一起配偶的年齡超過55歲，您可以購買, 或建一個新的房屋，價值相等於或少於您的現有住所，同時將您現有住所根據法定每年最高漲輻調整後的基礎價值轉移到您新的不動產上。 這是一個只能使用一次的優惠。
請注意：
1. 您現有的住所和您新的住所都必須是您的主要住所。
2. 您必須在購買或完成建造您新的重置住所後三年之內提出申請。
由於您是從橙縣搬到洛杉磯縣，因此您必須諮詢房地產經紀人。 除了跨縣搬遷，還有其他要求, 請參閱: 洛杉磯縣估稅官的官方中文網站第 60 號 及第 90 號提案指南老年人重置住所的優惠
Q: Dear Happy, 我是秦太。 我的丈夫之前在餐廳工作，兩年前去世了。 我一人住在洛杉磯唐人街附近。 我64歲, 快從半工文職退休。 我的收入較低，想知道申請低收入老年住房的資格（年齡，收入）?
A: Dear 秦太: 對於大多數老年住房住房/公寓，年齡要求分別為55歲和62歲以
Poverty and Lower Living Income Level Guidelines
Q: Dear Happy, 我現在和女兒全家一起住在加州，但想搬到自己的地方。請問 老年公寓有賣的，或是出租的? 出租有自費或是有政府補助的?
~加州鑽石吧的Nancy
A: 加州鑽石吧的Nancy, 您可以購買或租老年公寓。 政府補助的老年公寓取決於您的收入和年齡. 請參閱下面的詳細說明:
購買老年公寓
持續護理退休社區(Continuing Care Retirement Community)。
這些是給老年人購買的社區，形式為公寓或單戶住宅。當您購買CCRC時，您就是在購買多元的生活設施網絡。
這通常包括輔助設施和療養院。在大多數CCRC中，您可以使用各種類型的老年公寓。這使您可以到不同類型的老年公寓居住，而不必支付更多的租金或護理服務費用。
租老年公寓
大多數老年公寓，申請人直接聯絡老年公寓經理取得該公寓的申請表。此外，大多數老年公寓均以收入為基礎。
您的收入必須低於收入準則。同樣，您不能以自己的名義擁有可以視為收入的資產，這會增加您的總體收入水平。通常，租房者支付的租金和水電費不會超過其收入的30％。
以上答覆由洛杉磯華埠服務中心提供。諮詢請電：213-808-1700
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